Dictionar complet cu 33 de termeni din piata imobiliara din Romania. Fiecare termen explicat simplu, cu exemple practice.
Reducerea treptata a valorii unui activ (imobil) in timp, reflectata contabil. In contextul creditelor, amortizarea se refera la rambursarea treptata a principalului.
Exemplu
Un credit ipotecar cu amortizare pe 30 de ani presupune rate lunare care acopera atat dobanda, cat si o parte din principal.
Acord preliminar intre vanzator si cumparator prin care ambele parti se obliga sa incheie contractul de vanzare-cumparare. Include de obicei un avans si conditii suspensive.
Exemplu
Antecontractul prevede un avans de 10% si termenul limita de 60 de zile pentru incheierea actului la notar.
Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara — institutia publica responsabila de cadastru si cartea funciara in Romania.
Suma platita anticipat la achizitia unei proprietati, de obicei intre 15% si 25% din pretul total. Avansul reduce suma finantata prin credit ipotecar.
Exemplu
Pentru un apartament de 100.000 EUR, un avans de 25% inseamna 25.000 EUR platiti la semnarea contractului.
Sistemul national de evidenta tehnica a tuturor imobilelor din Romania. Cadastrul inregistreaza pozitia, forma, suprafata si categoria de folosinta a fiecarui imobil.
Registrul public in care sunt inscrise toate drepturile reale asupra unui imobil: proprietate, ipoteci, servituti, sarcini. Fiecare imobil are un numar unic de carte funciara (CF).
Exemplu
Inainte de achizitie, verifica Extrasul de Carte Funciara pentru a vedea daca exista sarcini sau ipoteci.
Contributia de Asigurari Sociale de Sanatate — impozit de 10% aplicat veniturilor din chirii daca acestea depasesc plafonul anual (6 salarii minime brute pe economie).
Document obligatoriu la vanzarea sau inchirierea unui imobil, care clasifica performanta energetica pe o scara de la A (foarte eficient) la G (ineficient).
Exemplu
Un apartament cu certificat energetic clasa A va avea costuri de incalzire semnificativ mai mici decat unul clasa E.
Document emis de administratia financiara locala care atesta ca proprietarul nu are datorii la bugetul local (impozite, taxe). Obligatoriu la vanzare.
Venitul total din chirie inainte de scaderea cheltuielilor (impozit, intretinere, asigurare, vacanta). Se foloseste pentru calculul randamentului brut.
Venitul din chirie ramas dupa deducerea tuturor cheltuielilor: impozit pe chirie, CASS (daca e cazul), intretinere, asigurare, reparatii si perioadele de vacanta.
Taxa perceputa de agentia imobiliara pentru serviciile de intermediere. In Romania, comisionul este de obicei 1-3% din pretul tranzactiei pentru cumparator si/sau vanzator.
Imprumut bancar pe termen lung (15-30 ani) garantat cu ipoteca asupra imobilului achizitionat. Dobanda poate fi fixa, variabila sau mixta.
Exemplu
Un credit ipotecar de 75.000 EUR pe 25 ani cu dobanda de 6.5% presupune o rata lunara de aproximativ 505 EUR.
Deducerea de 20% aplicata veniturilor din chirii pentru persoane fizice. Impozitul de 10% se calculeaza pe 80% din venitul brut, reducand sarcina fiscala efectiva la 8%.
Rata dobanzii care ramane neschimbata pe o perioada determinata (de obicei 5-10 ani) a creditului ipotecar. Ofera predictibilitate, dar poate fi initial mai mare decat cea variabila.
Rata dobanzii care fluctueaza in functie de un indice de referinta (IRCC in Romania) plus o marja fixa a bancii. Se modifica trimestrial.
Exemplu
Dobanda variabila = IRCC (5.90%) + marja bancii (2.0%) = 7.90%. Daca IRCC scade la 4%, dobanda devine 6%.
Extras de Carte Funciara — document oficial de la ANCPI care prezinta situatia juridica actuala a imobilului: proprietar, suprafata, sarcini, ipoteci.
Preturile minime de referinta stabilite de Camera Notarilor pentru diferite tipuri de imobile si zone. Se foloseste pentru calculul taxelor notariale si impozitului pe transfer.
Exemplu
Daca pretul de vanzare este sub grila notariala, taxele se calculeaza la valoarea din grila.
Impozit de 10% aplicat veniturilor din inchiriere (dupa deducerea forfetara de 20%). Sarcina fiscala efectiva este de 8% din venitul brut din chirie. Se declara anual.
Indicele de Referinta pentru Creditele Consumatorilor — indicator publicat trimestrial de BNR, folosit ca baza pentru dobanda variabila la creditele ipotecare.
Exemplu
IRCC Q1 2026 este 5.90%. Dobanda creditului = IRCC + marja bancii.
Raportul procentual intre valoarea creditului si valoarea imobilului. In Romania, LTV maxim este de obicei 85% pentru locuinte (avans minim 15%) si 80% pentru investitii.
Exemplu
Un apartament de 100.000 EUR cu credit de 75.000 EUR are LTV = 75%.
Persoana investita de stat cu autoritate publica pentru autentificarea actelor de vanzare-cumparare imobiliara. Tranzactiile imobiliare in Romania se finalizeaza obligatoriu la notar.
Program guvernamental de garantare a creditelor ipotecare (fost Prima Casa), cu plafon maxim de 70.000 EUR, dobanda preferentiala si avans minim de 5%. Destinat achizitiei primei locuinte.
Indicatorul standard de comparatie a preturilor imobiliare, calculat impartind pretul total la suprafata utila. Permite compararea obiectiva a proprietatilor diferite ca dimensiune.
Exemplu
Un apartament de 110.000 EUR cu 55 mp utili are pretul de 2.000 EUR/mp.
Denumirea anterioara a programului Noua Casa. Termenul este inca folosit frecvent in limbajul curent, desi oficial programul se numeste Noua Casa din 2020.
Procentul anual obtinut din inchiriere, calculat ca: (chirie lunara x 12) / pret achizitie x 100. Nu include cheltuielile cu proprietatea.
Exemplu
Chirie 500 EUR/luna, pret achizitie 100.000 EUR => randament brut = 6.0%.
Randamentul anual din inchiriere dupa deducerea cheltuielilor: impozit, CASS, intretinere, asigurare, vacanta. De obicei cu 2-3 puncte procentuale mai mic decat randamentul brut.
Exemplu
Randament brut 6.0% minus cheltuieli ~2.0% = randament net ~4.0%.
Rentabilitatea totala a investitiei imobiliare, incluzand atat veniturile din chirii, cat si aprecierea valorii proprietatii. Se exprima procentual, anual sau pe total.
Drepturile unor terti asupra imobilului, inscrise in Cartea Funciara: ipoteci bancare, popriri, servituti, litigii. Un imobil cu sarcini nu poate fi vandut liber fara ridicarea lor.
Suprafata totala a apartamentului incluzand peretii interiori si exteriori, balcoane si logii. Este intotdeauna mai mare decat suprafata utila.
Suprafata locuibila a apartamentului, masurata in interiorul peretilor, fara pereti, balcoane sau spatii comune. Este standardul folosit pentru calculul pretului per mp.
Exemplu
Un apartament cu suprafata construita de 65 mp poate avea suprafata utila de 52 mp.
Costuri asociate transferului de proprietate: taxa notariala, taxa de intabulare, impozitul pe transfer (daca pretul depaseste 600.000 RON). Totalul variaza intre 1-3% din pretul tranzactiei.
Rata de neocupare — procentul de timp in care o proprietate destinata inchirierii nu este ocupata. Afecteaza direct randamentul net al investitiei.
Exemplu
Un vacancy rate de 8% inseamna ca apartamentul este neocupat aproximativ 1 luna pe an.
Estimeaza pretul unei proprietati pe baza caracteristicilor sale.
Calculeaza randamentul brut si net din chirii.
Ghid complet pentru investitii imobiliare in Romania.
Piata imobiliara din Romania foloseste multi termeni tehnici, juridici si financiari care pot fi confuzi. De la Cartea Funciara si cadastru la IRCC si LTV, fiecare termen are un impact direct asupra tranzactiei sau investitiei tale.
Acest glosar acopera cei mai importanti termeni pe care ii vei intalni in procesul de cumparare, vanzare sau inchiriere a unei proprietati. Fiecare definitie este scrisa in limbaj accesibil, cu exemple practice acolo unde este relevant.
Recomandam si consultarea ghidurilor noastre detaliate pentru chiriasi, proprietari si investitori, care explica in context cum se aplica acesti termeni in situatii reale.
Randamentul brut se calculeaza impartind venitul anual din chirie la pretul proprietatii (fara a scadea cheltuielile). Randamentul net scade cheltuielile: impozit pe chirie (8% efectiv), intretinere (~1.5%), asigurare, vacancy. Diferenta este de obicei 2-3 puncte procentuale.
Cartea Funciara este registrul oficial in care sunt inscrise toate drepturile asupra unui imobil: proprietate, ipoteci, sarcini. Verificarea CF inainte de achizitie este esentiala pentru a te asigura ca imobilul este liber de sarcini si ca vanzatorul este proprietarul real.