Formula si calcul
Randamentul brut = (chirie lunara x 12) / pret achizitie x 100. Pentru un apartament cumparat cu 70.000 EUR si inchiriat cu 400 EUR/luna, randamentul brut este: (400 x 12) / 70.000 x 100 = 6.86%.
Este "brut" pentru ca nu scade nicio cheltuiala. Este un KPI rapid pentru a compara oportunitatile de investitie intre orase sau zone diferite, inainte de a intra in detalii de cheltuieli.
Benchmarks 2026 pe piata RO
Randamente brute tipice in Romania 2026, pe segmente: Bucuresti zone premium (Herastrau, Dorobanti) 4-5%; Bucuresti medii (Militari, Titan) 6-7%; Cluj-Napoca 5-6% (piata matura); Timisoara, Brasov 6-7%; orase medii (Iasi, Oradea, Sibiu) 7-8%; orase mici (Galati, Bacau, Buzau) 8-10%.
Diferentele reflecta maturitatea pietei: in orasele mari cu cerere puternica, preturile cresc peste chirii, scazand randamentul. In orasele mici, preturile sunt mici dar chiriile inca sustinute, dand randamente procentuale mari.
Limitari
Randamentul brut nu tine cont de: (1) cheltuieli (intretinere, reparatii, impozite, asigurare) care pot lua 20-30% din venitul brut; (2) impozitul pe chirie (10% pentru cota forfetara 2026 sau real pe venit); (3) perioade de neocupare (1-2 luni/an in general); (4) deprecierea imobilului (reabilitari necesare la fiecare 5-10 ani).
Pentru o imagine realista, calculeaza randamentul NET — care tine cont de toate cheltuielile si iti arata cat bani ramai efectiv in buzunar.
Comparatie cu alte investitii
Randamentul brut in imobiliare se compara cu: depozit bancar 4-5%, obligatiuni de stat 6-6.5%, fonduri de actiuni 8-10% pe termen lung. Imobiliar brut 6-8% pare atractiv, dar randamentul NET (dupa cheltuieli si impozite) coboara la 4-5.5%, comparabil cu obligatiunile.
Avantajul imobiliarului: aprecierea capitalului in timp (in medie 5-7% pe an istoric in Romania) si garantia fizica. Dezavantaj: lichiditate foarte scazuta si efort de administrare.
Intrebari frecvente
Care e randamentul brut minim acceptabil?+
Depinde de obiective. Pentru cumparare cash, 5% brut poate fi OK daca zona e apreciativa. Pentru credit, ideal ar fi peste 6.5% brut — altfel rata creditului depaseste chiria. Sub 5% e semn de piata supraevaluata.
Cum cresc randamentul?+
Cumpara la pret bun (negociaza sub oferta), alege zone cu cerere de chirie mare (universitati, hub-uri IT), renoveaza pentru a justifica chirie mai mare, gaseste chirias stabil pe termen lung, optimizeaza cheltuielile (intretinere regulata, nu reparatii de urgenta).
Randamentul brut se mentine in timp?+
In general tinde sa scada pe masura ce pretul imobilului apreciaza mai repede decat chiriile. Dupa 5-10 ani, un imobil care incepea la 7% brut poate fi la 5% brut — desi venitul net creste in valoare absoluta.
Cat ar trebui sa fie randamentul brut vs LTV mare?+
Cu LTV 85% (credit 85%), rata lunara depaseste chiria pentru randament brut sub 7-8% — deci neprofitabil pe cash flow. Cu LTV 50%, devine profitabil si la 5-6% brut. Cumpararile cash permit randamente mai joase.
Termeni conecsi
Disclaimer: Informatiile din glosar au scop educativ. Pentru tranzactii si decizii legale/financiare concrete, consulta notar public, avocat sau consultant financiar autorizat. Taxele, procedurile si indicii (IRCC, tarife notariale, etc.) se pot modifica — verifica surse oficiale la momentul deciziei.