Pachetul fiscal Bolojan (Legea 239/2025) a modificat semnificativ regimul fiscal al imobiliarelor incepand cu 1 ianuarie 2026. Acest ghid acopera toate schimbarile importante cu cifre concrete si scenarii practice.
Ultima actualizare: 28 aprilie 2026
Pe scurt — 5 schimbari critice in 2026
Cea mai mare schimbare. Cota redusa de TVA pentru locuinte noi (sub 120 mp utili, pret total sub 700.000 RON) a fost eliminata. Toate locuintele noi se vand acum cu TVA standard 21%.
| Scenariu | Pret net | TVA 9% (2025) | TVA 21% (2026) | Diferenta |
|---|---|---|---|---|
| Apartament 50.000 EUR net | 50.000 € | +4.500 € | +10.500 € | +6.000 € |
| Apartament 80.000 EUR net | 80.000 € | +7.200 € | +16.800 € | +9.600 € |
| Apartament 120.000 EUR net | 120.000 € | +10.800 € | +25.200 € | +14.400 € |
Exceptie tranzitorie: contractele cu antecontract incheiat si avans platit inainte de 31 decembrie 2025 pot beneficia de cota 9% chiar daca actul autentic se semneaza in 2026, conform deciziei ANAF. Verifica cu notarul tau.
Pentru veniturile din inchirieri turistice (Airbnb, Booking, alte platforme), regimul fiscal s-a complicat. Vechi sistem (norme de venit) a fost eliminat. Acum:
Exemplu: apartament Airbnb in Bucuresti
Daca venitul depaseste 95.000 RON anual, ai obligatia inregistrarii ca PFA. Pentru >60.000 RON apare CASS suplimentar. Sub 18.000 RON anual, impozitul forfetar (~600 RON) ramane optiune.
Cea mai aspra masura din pachetul Bolojan. Apartamentele detinute de persoane juridice (SRL, PFA inregistrat in scop de Airbnb etc.) platesc impozit pe cladiri de ~7 ori mai mare decat persoanele fizice. Masura tinteste investitorii care folosesc firme pentru a face Airbnb sau speculatie pe termen scurt.
Exemplu Bucuresti — apartament 70 mp, valoare 100.000 EUR
Persoana fizica
~600 RON/an
cota 0.08-0.2%
Persoana juridica
~4.200 RON/an
cota majorata x7
Multi investitori transfera apartamente din SRL in proprietate personala. Atentie: transferul atrage impozit pe profit / dividende (16% / 5%) plus eventual TVA daca firma a dedus TVA la cumparare. Calcul fiscal complex — consulta un consultant.
Regimul a ramas in mare in 2026, dar contextul TVA 21% face fiecare procent sa conteze mai mult. Reguli de baza:
| Situatie | Cota impozit | Cine retine |
|---|---|---|
| Vanzare in primii 3 ani, pret sub 600.000 RON | 1% | Notar, la autentificare |
| Vanzare in primii 3 ani, pret peste 600.000 RON | 3% | Notar, la autentificare |
| Vanzare dupa 3 ani | 0% | — |
Nu toate sunt vesti rele. Cateva programe care continua sau au fost imbunatatite:
Rata, dobanda, stress test IRCC +1/+2/+3pp
Impozit + CASS pentru veniturile din chirii
Notar + ANCPI + comision + asigurare PAID
Break-even point cu cost de oportunitate
Informatii cu caracter educational. Rezultatele sunt estimari bazate pe date agregate public, nu constituie consultanta financiara, fiscala sau bancara. Ratele reale de creditare, taxele si costurile de tranzactionare pot diferi. Pentru decizii concrete, consulta un broker de credite autorizat, un consultant fiscal sau un evaluator ANEVAR.
TVA-ul pentru locuinte noi a crescut de la 9% la 21% incepand cu 1 ianuarie 2026, conform pachetului fiscal Bolojan (Legea 239/2025). Pentru un apartament cu pret net de 80.000 EUR, TVA-ul a crescut de la 7.200 EUR la 16.800 EUR — diferenta de 9.600 EUR pe care o suporta cumparatorul. Cota redusa de 9% se mai aplica numai pentru tranzactii cu acte semnate inainte de 31 decembrie 2025.
Persoanele fizice care inchiriaza in regim turistic (Airbnb, Booking) platesc 7% impozit efectiv pe venit (10% impozit pe venit din chirii + CASS aplicata la baza). Pana in 2025 sistemul era diferit (impozit forfetar pe norme de venit). Pragul anual de 95.000 RON declanseaza obligatia inregistrarii ca PFA. Pentru veniturile peste 60.000 RON anual se aplica si CASS suplimentar.
Conform pachetului fiscal Bolojan (Legea 239/2025), impozitul pe cladiri detinute de persoane juridice a crescut de aproximativ 7 ori comparativ cu situatia anterioara. Masura tinteste in special firmele care cumpara apartamente pentru a face Airbnb sau pentru speculatie pe termen scurt. Multi proprietari au inceput sa transfere apartamente din firma in proprietate personala in 2025-2026, dar conversia atrage impozit suplimentar pe transferul de patrimoniu.
Daca vinzi locuinta in primii 3 ani de la dobandire: 1% din pretul de vanzare (pentru sume sub 600.000 RON) sau 3% (peste pragul de 600.000 RON). Daca o vinzi dupa 3 ani: nu platesti impozit pe profit din vanzare, dar continui sa platesti impozit pe locuinta cat timp o detii. Notarul retine impozitul direct la momentul autentificarii actului.
Da, programul Noua Casa continua in 2026 cu plafonul de 70.000 EUR si dobanda preferentiala de 5.2%. Plafonul total al programului a fost majorat la 500 milioane RON. Atentie: dobanda Noua Casa e fixa, deci stress test IRCC nu se aplica creditului in derulare.
Programul Casa Verde Fotovoltaice continua in 2026 cu un buget de aproximativ 600 milioane RON. Subventia maxima este 20.000 RON pentru sisteme fotovoltaice rezidentiale. Conditiile sunt similare cu 2025, cu actualizarea preturilor de referinta.
Disclaimer fiscal. Acest articol este informativ si reflecta interpretarea noastra a Legii 239/2025 si Codului Fiscal aplicabil in 2026. Nu constituie consultanta fiscala. Pentru situatii specifice, consulta un consultant fiscal sau ANAF (telefon 031.403.91.60). Cazurile complexe (transferuri intre firme si persoane fizice, optimizari fiscale) necesita analiza individuala.