Formula corecta
Randamentul net = (chirie anuala - cheltuieli - impozit) / pret achizitie x 100. Pentru un apartament de 70.000 EUR cu chirie 400 EUR/luna (4.800 EUR/an), cheltuieli 1.200 EUR/an si impozit 480 EUR/an, randamentul net este: (4.800 - 1.200 - 480) / 70.000 x 100 = 4.46%.
Aceasta cifra este indicatorul real al performantei investitiei. Din pacate, multe calcule "de piata" arata doar brutul — care poate fi inselator.
Cheltuieli tipice
Pentru un apartament inchiriat, cheltuielile anuale sunt: (1) impozit pe cladire 0.08-0.2% din valoarea impozabila (~100-200 EUR); (2) asigurare obligatorie + voluntara (~100 EUR); (3) taxa de salubritate (~50 EUR); (4) cheltuieli de intretinere curente (400-800 EUR); (5) reparatii periodice (amortizat, 300-500 EUR anual); (6) perioade neocupare (1-2 luni chirie pierduta, adica 400-800 EUR).
Total estimat: 1.350-2.550 EUR/an sau 28-55% din chirie bruta. In medie, considera 30-35% din chirie ca buget pentru cheltuieli si amortizare.
Impozitare
Chirii din Romania se impoziteaza in regim simplificat (10% din 60% din chirie, adica 6% net de venit) sau real (10% din profit real, cu deducere cheltuieli documentate). Pentru un venit de 4.800 EUR/an, impozitul simplificat este: 4.800 x 0.60 x 0.10 = 288 EUR.
Daca depasesti plafonul anual de venituri (~100.000 RON ~20.000 EUR), intra in regim de PFA cu impozitare CASS si TVA aditional. Pentru investitori mai mari, consultant fiscal.
Decizia de investitie
Randamente nete actuale (2026) pe piata: Bucuresti 3-4.5%; orase medii 4.5-6%; orase mici 6-8%. Compara cu costul de oportunitate: depozit bancar 3-4% (net); obligatiuni 5-5.5%. Imobiliarul net tinde sa fie comparabil cu obligatiunile, dar cu plus aprecierea capitalului.
Reguli empirice: randament net minim 4% pentru merit investitie; sub 3.5% aproape niciodata justificat; peste 6% net, probabil alt risc ascuns (zona in declin, cladire probleme).
Intrebari frecvente
Ce raport net/brut este rezonabil?+
In medie, randamentul net este 55-70% din brut (dupa cheltuieli si impozit). Brut 7% = net 4-5%. Raport mai mic (sub 55%) = cheltuieli excesive, dezechilibru.
Cum optimizez impozitarea?+
Compara regimul simplificat (6% din venit brut) vs real (cu deduceri). Daca ai cheltuieli documentate peste 40% din venit, real e mai avantajos. Pastreaza facturi pentru reparatii, intretinere, asigurare.
Cheltuielile de renovare se deduc?+
Reparatii curente da. Imbunatatiri (renovari majore) se amortizeaza pe ani. Consulta contabil pentru plansa.
Cat durata de neocupare trebuie sa iau in calcul?+
Tipic 1 luna pe an in orasele cu cerere stabila. Poate ajunge la 2-3 luni in orasele cu cerere scazuta sau cand schimbi chirias. Planifica pesimist: 2 luni de rezerva in buget anual.
Termeni conecsi
Disclaimer: Informatiile din glosar au scop educativ. Pentru tranzactii si decizii legale/financiare concrete, consulta notar public, avocat sau consultant financiar autorizat. Taxele, procedurile si indicii (IRCC, tarife notariale, etc.) se pot modifica — verifica surse oficiale la momentul deciziei.