De la pregatirea apartamentului pana la declararea veniturilor: tot ce trebuie sa stii ca proprietar care inchiriaza in Romania.
Un apartament bine pregatit se inchiriaza mai repede si la un pret mai bun. Investeste in curatenie profesionala, zugraveala proaspata si reparatii la instalatii. Mobilarea functionala si neutra atrage un spectru mai larg de chiriasi. Electrocasnicele de baza (frigider, masina de spalat, aragaz) sunt considerate standard.
Fotografiile de calitate fac diferenta in anunturi. Apartamentele cu poze profesionale se inchiriaza cu pana la 20% mai rapid. Pregateste si un inventar detaliat al bunurilor — il vei atasa la contractul de inchiriere ca proces-verbal de predare-primire.
O chirie prea mare inseamna vacanta prelungita; o chirie prea mica inseamna bani pierduti lunar. Analizeaza preturile din zona ta pe pagina de chirii pe orase si compara apartamentul tau cu altele similare din cartier (numar camere, suprafata, etaj, mobilare, stare).
Factori care justifica un pret mai mare: loc de parcare inclus, aer conditionat, balcon spatios, renovat recent, etaj intermediar cu lift, apropierea de metrou sau centru. Factori care scad pretul: parter sau ultim etaj fara lift, nemobilat, zona periferica, fara centrala proprie.
Contractul de inchiriere trebuie redactat in forma scrisa si sa contina: datele partilor, descrierea imobilului, durata, chiria, garantia, conditiile de reziliere si inventarul bunurilor. Nu este obligatoriu sa fie autentificat notarial, dar autentificarea ofera protectie suplimentara.
In termen de 30 de zile de la semnare, trebuie sa depui formularul C168 la ANAF pentru inregistrarea contractului. Depunerea se face online prin SPV sau la ghiseu. Amenda pentru nedepunere este de 1.000-5.000 RON. Inregistrarea este obligatorie indiferent daca contractul este pe termen scurt sau lung.
Veniturile din chirii se impoziteaza cu 10% din venitul net. Se aplica o deducere forfetara de 20% pentru cheltuieli, deci impozitul efectiv este de 8% din venitul brut. Daca venitul net anual depaseste 6 salarii minime brute, datorezi si CASS (10% din venitul net).
Declari veniturile anual prin Declaratia Unica (formularul 212), cu termen limita 25 mai. Calculeaza exact cat datorezi cu calculatorul de impozit pe chirii. Platile se fac in doua transe: 25 mai si 25 noiembrie.
Administrarea unui singur apartament se poate face usor de unul singur: incasarea chiriei, comunicarea cu chiriasul, rezolvarea problemelor minore. Efortul estimat este de 2-4 ore pe luna. Pentru mai mult de 3 apartamente sau pentru proprietari care locuiesc in alt oras, o firma de property management poate fi o investitie buna.
Firmele de management percep de obicei 8-12% din chiria lunara si se ocupa de: gasirea chiriasilor, semnarea contractelor, incasarea chiriilor, coordonarea reparatiilor si gestionarea conflictelor. Compara costul serviciului cu timpul pe care l-ai investi personal.
Inchirierea in regim turistic (Airbnb, Booking) este reglementata diferit fata de chiria pe termen lung. Ai nevoie de certificat de clasificare pentru unitatea de cazare, emis de Ministerul Turismului. Fiscalitatea este similara, dar cu deducere forfetara de 30% in loc de 20%.
In 2026, mai multe orase din Romania impun restrictii suplimentare pentru inchirierile pe termen scurt, inclusiv autorizatii locale si limite de zile pe an. Compara profitabilitatea celor doua variante cu calculatorul Airbnb vs Chirie inainte de a lua o decizie.
Principalele riscuri ca proprietar sunt: neplata chiriei, deteriorarea apartamentului, evacuarea dificila si modificarile legislative. Minimizeaza-le prin: screening-ul atent al chiriasilor (solicita adeverinta de venit, referinte), garantie de 2 luni, contract detaliat cu clauze clare de reziliere.
Asigurarea de proprietar acopera daunele provocate de chiriasi, incendii sau inundatii. Costul este de 100-300 EUR/an si merita investitia. Viziteaza periodic apartamentul (cu acordul chiriasului si preaviz) pentru a verifica starea generala si a interveni din timp asupra problemelor.
Depui formularul C168 (Declaratia informativa privind contractele de inchiriere) la ANAF in termen de 30 de zile de la semnarea contractului. Poti depune online prin SPV (Spatiul Privat Virtual) sau fizic la ghiseu. Nedepunerea atrage amenzi de la 1.000 la 5.000 RON.
Impozitul este de 10% aplicat la venitul net (dupa deducerea cheltuielilor forfetare de 20%). Efectiv, platesti 8% din venitul brut. Daca venitul net depaseste 6 salarii minime brute pe an, datorezi si CASS (10%). Declari veniturile prin Declaratia Unica (formularul 212).
Proprietarul raspunde pentru reparatiile majore: instalatii (electrica, sanitara, gaz), structura cladiri, acoperis, izolatie, inlocuirea echipamentelor uzate (centrala, boiler). Chiriasul raspunde pentru intretinerea curenta si reparatiile minore (bec ars, sifon infundat, mici reparatii cosmetice).
Nu poti evacua un chirias prin forta. Daca nu plateste, notifica-l in scris si acorda un termen rezonabil (30 de zile). Daca nu plateste in continuare, reziliaza contractul conform clauzelor si, daca nu elibereaza apartamentul, initiaza o actiune de evacuare in instanta. Procesul dureaza 3-6 luni.